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「最近、空室がなかなか埋まらない…」
「築年数が経ち、近隣の新築物件に見劣りしてしまう」
「家賃を下げずに、入居率を改善したい！」

アパート・マンション経営において、「空室」はオーナー様（管理組合様）の収益に直結する最大の悩みです。
「大規模修繕」と聞くと、多くの方が「ひび割れを直す」「雨漏りを防ぐ」といった、
建物を維持するための「守り」のメンテナンスを想像するかもしれません。

しかし、それでは「現状維持」にしかならず、ライバル物件との競争には勝てません。
空室対策が急務である今、必要なのは「ただ直す」ことではなく、
建物の“価値”を積極的に高め、入居者から「選ばれる」ための「攻め」の大規模修繕です。

この記事では、「空室」という負のスパイラルを断ち切り、家賃を下げずとも入居希望者が集まる「人気物件」へ再生させるための、
「攻め」の修繕について、その具体的な手法と成功の法則を徹底解説します。

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「守り」の修繕では空室は埋まらない。「攻め」の意識改革

まず、大規模修繕に対する「意識」を変革することから始めましょう。

「守り」の修繕＝現状維持（マイナスをゼロに）

これは、雨漏り、ひび割れ、鉄部の錆びなど、建物の劣化を“放置しない”ための最低限のメンテナンスです。

• （例）12年経ったから、前回と同じ塗料・同じ色で塗り替える。
• （例）漏れている箇所だけを部分的に補修する。

これらは「やって当たり前」の修繕です。
一時的にマイナスをゼロに戻すことはできますが、新たな入居者を引きつける「プラスの価値」は生まれません。

「攻め」の修繕＝付加価値の創造（ゼロをプラスに）

これは、大規模修繕の「機会」を最大限に活用し、ライバル物件と差別化できる「付加価値」を新たに生み出す“投資”です。

• （例）外壁の色を、入居者ターゲットに合わせたモダンなデザインに一新する。
• （例）足場を組む「ついでに」、防犯カメラや宅配ボックスを設置する。

入居希望者は、物件検索サイトで「写真（外観・エントランス）」を見て、一瞬で「アリ」か「ナシ」を判断します。
「古臭い」と思われた瞬間に、あなたの物件はクリックすらされません。
「攻め」の修繕は、その「第一印象」を劇的に変えるための戦略なのです。

【実践編】入居率UPに直結！「攻め」の修繕メニュー7選

では、具体的にどのような修繕が「攻め」の付加価値となるのでしょうか。
現代の入居者ニーズに刺さる、費用対効果の高いメニューをご紹介します。

「攻め」の修繕でどう変わる？
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誰に住んでほしい？「ターゲット」を明確にして投資効果を最大化する

「攻め」の修繕メニュー7選を挙げましたが、全てをやみくもに実行する必要はありません。
重要なのは、「あなたの物件に、誰に住んでほしいか？」というターゲットを明確にし、その人たちに“刺さる”設備に集中的に投資することです。

（例1）ターゲット：単身の「女性」社会人

• 最優先事項： セキュリティ（③⑤）
• 具体策： オートロック、TVモニター付きインターホン、防犯カメラ、宅配ボックスは必須。
  外観（①）やエントランス（②）も、清潔感・高級感のあるデザイン（明るいベージュや白基調）が好まれます。

（例2）ターゲット：近隣の「学生」または「単身男性」

• 最優先事項： 利便性（④⑥）
• 具体策： 「インターネット無料」は絶大な訴求力。宅配ボックスも必須。
  外観（①）は、クールでスタイリッシュな色（グレーやネイビー系）が好まれる傾向にあります。

（例3）ターゲット：「ファミリー」層

• 最優先事項： 安全性と生活しやすさ（⑤⑦）
• 具体策： 防犯カメラはもちろん、駐輪場の整備（子供乗せ自転車が置けるか）、
  ゴミ置き場の清潔さ、アプローチの安全性（滑りにくい床材）などが重要視されます。

このように、ターゲットを絞れば、投資すべき「優先順位」が自ずと見えてきます。

「攻め」と「守り」のバランスは？まずは「建物診断」で現状を知る

「攻め」の修繕が重要とはいえ、もちろん「守り」（＝劣化補修）を疎かにしてはいけません。
雨漏りする物件に、いくら宅配ボックスを付けても無意味です。

そこで重要になるのが、「どこまでが“守り”で、どこからが“攻め”か」という線引きを、正確に行うことです。

その線引きのために、大規模修繕の計画の第一歩として、「建物診断（劣化診断）」を必ず実施してください。

この診断結果（カルテ）に基づき、

1. 「①（守り）」の必須工事の予算を確定させる。
2. 残りの予算（または追加投資分）で、最も費用対効果の高い「②（攻め）」のメニュー（例：宅配ボックス設置、デザイン変更）を実行する。

この「現状把握 → 優先順位付け」というプロセスを踏むことで、
限られた予算を「守り」と「攻め」に最適配分し、投資効果を最大化することができるのです。

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「空室スパイラル」を断ち切れ！「投資」が未来の家賃収入を生む

オーナー様の中には、「空室が多くて家賃収入が減っているから、大規模修繕の費用が出せない…」
とお悩みの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、これが最も危険な「空室スパイラル」の入り口です。

この悪循環を断ち切る方法はただ一つ。
「②」の段階で、「修繕費用が出せない」と諦めるのではなく、「未来の家賃収入を生み出すための“投資”」として、
金融機関からの借り入れ（ローン）なども活用し、「攻め」の修繕を断行することです。

家賃を下げてしまえば、将来の修繕積立金（アパートオーナー様の場合は自己資金）はさらに貯まらなくなります。
家賃を維持・向上させるために、今、「攻め」の修繕に投資することが、10年後、20年後の安定経営に繋がるのです。

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まとめ：「攻め」の大規模修繕で、「選ばれ続ける物件」へ

大規模修繕は、10数年に一度の「支出」イベントではありません。
10数年に一度の「物件価値をリセット＆ブーストできる」最大のチャンスです。

「守り」の修繕で“マイナスをゼロ”にするのは当たり前。
これからの時代は、「攻め」の修繕で“ゼロをプラス”にし、「築年数は古くても、デザインや設備が魅力的だから」と
入居者に選ばれ続ける物件を目指しましょう。

「ウチの物件、どう“攻め”たらいいか分からない」
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そんなオーナー様の悩みに、私たちは「入居率改善」という視点から、最適な大規模修繕プランをご提案します。
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