分譲マンション

長期修繕計画の確認

平成25年のマンション総合調査によると、「長期修繕計画を作成している」と答えたマンションは89％にのぼり、長期修繕計画がないマンションは少数派となっています。しかし、実際に資金計画や計画修繕の考え方から見ると、長期修繕計画をしっかり活用できている管理組合はまだ少ないのが現状です。もしかしたら、入居してから一度も長期修繕計画を見たことがないという方も多いかもしれません。そこで、以下の確認ポイントを参考に、今一度チェックしてみましょう。

25〜30年の期間で検討されているか？

国土交通省の指標では、新築マンションは30年以上、既存マンションは25年以上の長期修繕計画を作成することが推奨されています。ただし、設備や建物の部位によっては、25年目以降に初めて改修や交換が必要となる場合もあります。さらに、近年はマンションを終の住まいとして考える居住者が増えているため、40〜50年までの計画に見直すことが望ましいです。

工事項目に漏れがないか？

外壁塗装、屋上防水、シーリング工事、電気設備や給排水設備、窓や玄関扉の交換などの項目がすべて含まれているかを確認しましょう。また、建物診断や長期修繕計画の見直しも計画に含まれているかも確認が必要です。

定期的に見直しされているか？

長期修繕計画は一度立てたら終わりではなく、定期的に見直すことが必要です。国土交通省では5年程度ごとに見直すことを推奨しています。建物や設備の状態、工法の進化、社会的環境の変化などによって修繕周期や費用が変わるため、定期的な見直しが不可欠です。

計画通りに工事が実施されているか？

計画がしっかりと適切に立てられていても、実際に工事が計画通りに実施されなければ意味がありません。過去に実施された修繕工事の履歴も確認しましょう。

修繕積立金は工事費用をまかなえるか？

長期修繕計画に記載された工事内容に基づいて、月々の修繕積立金が算出できます。修繕積立金が不足しないよう、計画通りに積立金が増額される計画が立てられているかも確認が必要です。

修繕委員会の立ち上げ

大規模修繕工事は準備から竣工まで2〜4年かかることもあり、理事が短期間で交代する輪番制では対応が難しいことがあります。そこで、大規模修繕工事を専門に担当する「修繕委員会」を設置するマンションが増えています。この委員会では、修繕工事に関する全ての業務を担当し、計画的に工事を進めていきます。

大規模修繕コンサルタントの選定

大規模修繕工事のコンサルタントは、設計事務所が多く、建物の技術的な部分に関して信頼性が高いです。しかし、改修に関して十分な知識と経験を持つ事務所は少数派であり、選定を誤ると理想の修繕に繋がらないこともあります。改修技術と管理組合サポートの両方に精通した、総合的なコンサルタントを選ぶことが重要です。

建物調査 / 診断の実施

大規模修繕工事を行う前に、まず最初に行うべきなのが建物調査です。コンサルタントが中心となり、建物の劣化状況を調査し、理事や修繕委員会のメンバーに、修繕が必要な箇所や予算の目安について報告します。この調査を基に、実施すべき工事の内容が決定され、予算計画が立てられます。

防水の調査診断

屋上や各戸のバルコニーなどに施されている防水処理が正しく機能しているかを調査します。まずは過去の工事履歴を確認し、居住者アンケートなどを通じて漏水が発生している箇所を特定します。その上で、対象部分を入念に調査し、防水層や排水口まわりの状態を確認します。防水の診断方法は使用されている工法や資材により異なるため、しっかりと確認することが求められます。

タイル部の調査診断

タイルの劣化は美観だけでなく、建物の構造そのものにも影響を及ぼします。ひび割れや剥離、浮きなどがある場合、雨水が浸入して接着力が低下したり、下のモルタル部分が傷むことがあります。調査は目視やテストハンマーを使って浮きや剥離を確認し、赤外線や引張り試験機などの特殊な機器を用いて劣化状態を詳細に調べます。

コンクリートの調査診断

コンクリート部分は建物の強度に直結しており、ひび割れや劣化の程度を正確に把握することが非常に重要です。コンクリートのひび割れは、鉄筋の腐食や収縮によるものが多く、放置しておくとさらなる劣化を招く恐れがあります。また、コンクリート中性化試験を行い、建物の耐久性を確保するために必要な修繕時期を見極めます。

鉄部塗装の調査診断

鉄部の塗装は3〜5年程度で耐用年数を迎え、こまめに点検が必要です。鉄部の塗装が剥がれたり、錆が発生していないかを目視や触診で確認し、塗装面に対して引張試験やクロスカット試験などを行い、塗装の状態を診断します。

電気設備の調査診断

共用部の電気設備（照明器具、変電設備、配管など）は、外観での目視確認に加えて、絶縁や接地の抵抗測定が必要です。さらに、最近ではLED照明に切り替えるマンションも増えており、電気コストを削減するための設備の更新についても調査します。

駐車施設・外構などの調査診断

屋外の駐車場や植栽などは、日常的な点検を通じて状況を確認することができます。修繕が必要な場合、駐車スペースのライン引きや機械式駐車場の鉄部塗装などが行われます。これらも大規模修繕工事に組み込まれ、適切なメンテナンスが施されます。

給排水設備の調査診断

給水管や排水管などの設備は、マンションの重要なライフラインであり、劣化を放置すると水漏れや漏水事故などが発生するリスクがあります。これらの配管の劣化を確認するためには、内視鏡検査や超音波検査、X線検査などを使用して、細部まで調査することが求められます。

居住者説明会の開催

修繕工事を実施する前に、居住者の理解を得るために説明会を開催します。技術的な説明が多くなるため、コンサルタントが中心となり、詳細な説明を行います。理事や修繕委員の方々は、居住者が参加しやすいように広報活動や呼びかけを行い、積極的な参加を促します。

コンサルタントによる
工事仕様書・予算書・計画図の作成

大規模修繕工事を進めるにあたり、コンサルタントが重要な役割を果たします。コンサルタントは、工事のタイミング、範囲、工法、使用部材の選定やその単価・数量などを検討し、これらを反映した工事仕様書、予算書、計画図を作成します。理事や修繕委員会の方々は、コンサルタントから上がってきた提案書類を慎重に確認し、内容や費用を基に打ち合わせを重ね、最適な修繕計画を調整します。

大規模修繕工事実施のための総会承認

大規模修繕工事を実施するためには、居住者の承認を得る必要があります。このため、総会または臨時総会で、工事内容や発注業者、予算などを説明し、居住者から承認を得ることが求められます。
もし、大規模修繕計画が不明確で、説明に説得力がない場合、居住者の納得が得られず、工事が先送りになってしまうこともあります。このようなリスクを避けるためには、居住者にとって分かりやすい説明を行い、納得を得ることが非常に重要です。

総会決議のルール

大規模修繕工事の実施に関する総会決議については、**国土交通省が平成16年に改訂した「マンション標準管理規約」**に基づいています。この規約によると、共用部分の変更を伴わない大規模修繕工事は、過半数決議で承認できます。
以前は、共用部分の変更がある場合もない場合も「4分の3以上の多数による決議」が必要でしたが、改正により「共用部分変更がない場合」に関しては、過半数決議で進められることが認められました。
ただし、現在の管理規約が「4分の3以上の決議が必要」と記載されている場合でも、実際には「過半数決議」で大規模修繕を進めることが可能です。そのため、トラブルを避けるためにも、あらかじめ管理規約を過半数決議に改正しておくことをおすすめします。

施工会社の選定は、大規模修繕工事の成功に直結する重要なステップです。信頼できる施工業者を選定することで、予算内で安全かつ質の高い工事を実現できます。以下に、施工業者を選定する方法と流れを詳しく説明します。

施工会社選定の方法

特命随意方式

・概要
特定の施工会社を指定して契約する方式です。この方式では、過去の実績や信頼性が高い施工会社に依頼することが前提となります。手続きがシンプルである一方、価格競争や品質の比較がないため、透明性が欠けることがあります。

見積合わせ方式

・概要
複数の施工会社から見積もりと施工計画書を提出してもらい、それを比較して最適な会社を選定する方式です。ヒアリング（面談）を行い、価格や施工内容の透明性を高めることができますが、比較検討に時間と手間がかかります。

競争入札方式

・概要
競争入札で最も低い工事費を提示した施工会社と契約する方式です。新築物件ではよく使用されますが、大規模修繕工事ではあまり用いられません。最安値を狙うため、品質の懸念が残る場合もあります。

施工会社選定の流れ

見積参加会社の選定

・説明
理事や修繕委員が手分けをして、インターネットで施工業者を探したり、管理会社やコンサルタントの助けを借りて専門誌で公募を行います。その後、応募があった会社を書類選考で絞り込み、参加する施工会社を5〜10社程度に決定します。

交付図書の準備

・説明
施工会社が見積もりを出すために必要な資料を準備します。これには見積要綱書、工事仕様書、改修図などが含まれ、コンサルタントが作成します。また、新築時の竣工図書や修繕履歴など、管理組合が管理している図書も提供します。

現場説明

・説明
見積依頼を行った施工会社に対して、交付図書を配布し、現場説明を行います。コンサルタントが中心となって建物を回り、施工対象箇所や劣化状況を確認します。

質疑応答

・説明
施工会社からの質問に対して、コンサルタントを通じて回答します。この段階での質問は、施工内容や現場の詳細についての疑問点を解決するために重要です。

見積書や資料のチェック

・説明
提出された見積書を詳細にチェックします。見積内容や数量、合計金額だけでなく、工事工程や体制についても確認します。コンサルタントのアドバイスを受けながら、さらに絞り込んでいきます。

ヒアリング

・説明
ヒアリングでは、施工会社の基盤や組織体制、施工管理体制、現場体制についての説明を受けます。単に提示された金額だけではなく、会社のやる気や熱意、説明の的確さなどを基に判断を行います。

施工会社内定

・説明
最終的に、ヒアリングを経て最も適した施工会社を内定します。その後、総会または臨時総会での承認を得て、業務委託契約を締結します。 このように、施工業者選定は単に価格や信頼性だけでなく、施工内容、対応の丁寧さや透明性も考慮して進めることが重要です。

工事監理は、建築現場で工事が設計図書に基づいて適切に進行しているかを確認する重要な業務です。これにより、施工が設計通りに実施されることを保障し、品質や安全を確保します。以下は、工事監理の詳細と検査のプロセスについて説明します。

工事監理の目的と役割

工事監理は、施工中に設計図書に照らして工事の進捗状況や品質を確認する作業です。建築士法によれば、工事監理は建築士の独占業務とされており、設計図書通りに工事が行われていない場合、施工者に注意を促し、対応がなければ建築主に報告する義務があります。監理は設計段階から工事が完了するまで継続的に行われます。

工事監理の流れ

監理者の役割

コンサルタントや建築士が工事監理を担当し、現場における進行状況や品質を管理します。 毎日のように現場で施工が行われるため、すべての箇所に監理者が立ち会うことは難しいです。そのため、施工会社が各工程を写真で記録し、補足資料として監理者に提出します。

施工箇所ごとの確認

工事監理は、設計図書に基づいた工事の進行がなされているか、品質が確保されているかをチェックします。

検査の種類

工事において行われる検査にはいくつかの種類があり、適切なタイミングで行われます。以下の検査が含まれます。
・資材検査
使用される資材の品質が設計通りであるか、規定に適合しているかを確認します。
・工程検査
工事の各工程ごとに、作業が適切に行われているかをチェックします。
・中間検査
工事が半ば進行した時点で、進捗と品質を確認します。
・竣工検査
工事が完了した段階で、最終的に施工品質が設計通りであるかを確認します。

検査手順

検査は、施工担当者や現場代理人、施工会社の社内検査を経て、最終的には監理者による検査、そして発注者（管理組合）による検査が行われます。具体的な手順は以下の通りです。
・施工担当職人自主検査
作業が完了した時点で、施工職人が自ら検査を行います。
・現場代理人自主検査
現場代理人（施工会社代表）が検査を行い、作業の進捗や品質を確認します。
・施工会社社内検査
施工会社の内部で、品質チェックが行われます。
・監理者検査
コンサルタントや建築士などの監理者が施工内容を確認します。
・発注者検査
管理組合が中間検査や竣工検査に立ち会い、最終的な確認を行います。

検査のポイント

・表面仕上げの確認
施工の最終的な仕上がりが設計図通りになっているかを確認します。塗装工事の場合は、仕上げの前に下地処理がしっかり行われているか、塗装の各段階（下塗り、中塗り、仕上げ塗り）の進捗や品質が確認されます。
・下地処理の重要性
大規模修繕工事の場合、既存の建物に対して工事を行うため、下地処理が非常に重要です。仕上げの外観に隠れてしまう部分の処理が不十分であると、長期的に問題が発生する可能性があります。そのため、下地処理や各工程での作業品質を確認することが欠かせません。
・発注者（管理組合）の立ち会い
発注者は、主に中間検査や竣工検査に立ち会うことになります。これにより、工事が設計通りに進んでいるか、問題点はないかを確認し、最終的な成果物が契約内容に基づいて適切に仕上がっているかを確認します。
工事監理と検査は、工事の品質を保つために欠かせない要素です。設計図書に従い、各工程でのチェックを通じて、施工が適切に行われるよう監視し、最終的には安全で高品質な修繕工事を実現します。

大規模修繕工事が完了した後には、適切な資料の整理・保管、品質保証やアフターメンテナンスの実施、そして長期修繕計画の見直しが重要です。これらのステップは、将来的な修繕活動の基盤を築き、今後の管理業務を円滑に進めるために不可欠です。以下に、それぞれのステップについて詳しく説明します。

1. 資料の整理・保管

竣工した大規模修繕工事の関連資料は、次回の修繕工事や管理業務において非常に重要です。これらの資料は、未来のメンテナンス計画やトラブル対応に役立ちます。具体的には、以下のような資料があります。
・工事請負契約書
施工契約の詳細や条件、契約内容を記載した書類。
・竣工届
工事が完了したことを報告する公式書類。
・保証書
施工に関する保証やアフターメンテナンス条件が記載された書類。
これらの書類は、物理的にわかりやすく区分して整理し、保管場所を定めて保存することが必要です。特に、電子データとして保存することで、後日必要な情報に迅速にアクセスでき、紛失を防ぐことができます。スキャンしてデジタルファイルとして保管するのも効果的です。

2. 品質保証・アフターメンテナンス

大規模修繕工事の後には、契約時に交わされた保証内容に基づいて、定期的な点検や必要な対応を行うことが求められます。例えば、
・定期点検
一定の期間ごとに建物や設備の状態を確認し、劣化の兆候を早期に発見します。
・報告書提出
点検結果を管理組合や専門委員会に報告し、必要に応じて対応を決定します。
・不具合の対処方法
工事後に発生した不具合について、どのように対応するかを理事会で検討し、対応方法を決めます。 また、修繕工事には保証期間が設けられていることが多いため、保証内容を把握して、期限内に不具合があれば無償修理や交換を受けられるように対応します。

3. 長期修繕計画の見直し

大規模修繕工事の結果、新たな設備や仕上げが加わることがあります。これにより、修繕計画の内容も変更する必要があります。具体的な見直しポイントは以下の通りです。
・新しい設備や仕様への対応
新築時の仕様から変更された部分を反映させた計画を立て、これに基づいて今後の修繕を進めます。
・修繕項目の増加
回を重ねるごとに修繕箇所が増えていき、その分費用が増加します。これに伴い、長期修繕計画を定期的に見直すことが重要です。
・適切な修繕費の把握
修繕計画を見直すことで、今後必要となる修繕費用を予測し、予算に合わせた資金計画を立てることができます。管理組合の資金を有効活用するためにも、見直しを欠かさず行うべきです。

まとめ

大規模修繕工事後は、資料の整理・保管をしっかりと行い、次回の修繕に備えましょう。また、品質保証やアフターメンテナンスも重要で、定期的な点検や不具合への対応を怠らないことが求められます。そして、長期修繕計画を定期的に見直すことで、修繕項目や費用を適切に管理し、将来的なトラブルを回避できます。