大規模修繕で
デザインを大きく変えて
入居率改善!
デザイン修繕の施工例
Before
After
なぜデザインで入居率が
改善できるの?
入居者が増える
サイクルとは
CYCLE
検索
内覧
まずはココの数を最大化
することが必要！
契約
入居者率を改善する
3つのポイント
-
POINT1
入居率を上げる
-
POINT2
空室期間を短くする
-
POINT3
家賃を維持する
共通することはまずは内覧の数を増やす
内覧数を増やすためには検索された時に見栄えの良いものをまずは選ぶ。
すなわち、選ばれる物件にする必要がある!
なぜ入居率を改善
しないといけないのか
IMPROVEMENT
| 入居率/年数 | 1年 | 5年 | 15年 | 15年 | 20年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 90% →10年後80% |
1,296万円 | 6,480万円 | 1億2,950万円 | 1億8,720万円 | 2億4,480万円 |
| 90% | 1,296万円 | 6,480万円 | 1億2,950万円 | 1億9,440万円 | 2億5,920万円 |
| 差異 | 0万円 | 0万円 | 0万円 | 720万円 | 1,440万円 |
入居率が下がり始めても、最初の5年間では大きな変化は見られないことが一般的です。
この期間に発生する損失は約720万円となり、修繕費用としてはそこまで大きな差はありません。
入居率が下がり続け、10年目から10%減少すると、そのまま放置しているだけで、次の10年間で1440万円もの損失を生むことになります。
修繕を行わない場合、入居率は低下する傾向にあります。そして、10%の違いが積み重なることで、大きな差となり、最終的には大きな損失につながる可能性があります。
入居率の低下は
避けて通れない問題
オーナーにとって、入居率の低下は避けて通れない問題です。そこで、不動産会社にただ「入居をつけてほしい」とお願いするのではなく、選ばれる物件へと改善していくことが重要です。入居率が10%低下し、そのまま放置するだけで、大きな損失を招くことになります。
費用かけて修繕しても
収支が合うのか気になる
オーナー様へご提案
| 新築〜15年 | 6.0万円×10戸 ×12ヶ月×15年間 |
1億800万円 |
|---|---|---|
| 15年経過 | 5.0万円×10戸 ×12ヶ月×5年間 |
3,000万円 |
| 20年経過 | 4.0万円×10戸 ×12ヶ月×5年間 |
2,400万円 |
| 25年間の家賃の合計 | 1億6,000万円 | |
| 屋根・外壁の貼替え費用 | ▲800万円 | |
| 25年の収支 合計 |
1億5,400万円 | |
| 新築〜15年 | 6.0万円×10戸 ×12ヶ月×15年間 |
1億800万円 |
|---|---|---|
| 15年経過 | 5.5万円×10戸 ×12ヶ月×5年間 |
3,300万円 |
| 20年経過 | 5.0万円×10戸 ×12ヶ月×5年間 |
3,000万円 |
| 25年間の家賃の合計 | 1億7,100万円 | |
| 屋根・外壁の貼替え費用 （12年に1回@200万円／1回） |
▲400万円 | |
| 25年の収支 合計 |
1億6,700万円 | |
定期的なメンテナンスを
行いましょう！
定期的なメンテナンスを行うことで、1回あたりの修繕費用を抑えることができます。さらに、家賃の値下げ幅を最小限に抑えることで、仮に入居が決まった場合でも、25年の収支合計において1300万円の差が生じるシミュレーション結果となります。
何もしない状態で放置すると
入居率の上がらない築30年の収益物件
建替え
また借金を繰り返しますか？
大規模
リニューアル
この費用かけて回収ができますか？
建物解体後
土地売却
不労所得を持ちたかった夢を諦めますか？
手入れをしていない物件を相続すると、子世代は非常に困難な状況に直面することになります。
正しい賃貸経営を行い、円滑に引き継ぎをしない限り、子世代は3つの選択肢を迫られ、迷うことになります。
解決するには
SOLVE
ただ大規模修繕をするだけではない！
収益物件の
最適な施工タイミングで
最適な工事を
することが重要です
まずは自分の物件をプロに
見てもらい劣化状況を
緊急度重要度
に分類わけしてもらいましょう。
このように
緊急度重要度
を分けて工事を分類分けする
ことが重要です！
手元資金を残すために、修繕計画を創り年次ごとにどの工事を行うのか。
専門家と相談していきましょう！
まずは建物診断を行い、物件の現状を把握することが重要です。オーナー様の悩みをヒアリングし、修繕が必要な箇所を緊急度と重要度で優先順位をつけて見極めます。最小のコストで最大の成果を得るためには、トータルな視点で改善点を検討することが必要です。放置すると劣化が進み、入居率の低下や修繕費用が膨らむことになるため、早期対応が大切です。
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