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「戸数が少ないから、修繕積立金が全然貯まらない…」
「管理会社の見積もりが、相場より遥かに高い気がする」
「1戸あたりの負担額が大きすぎて、合意形成ができない」

20戸以下、あるいは10戸前後の「小規模マンション」において、大規模修繕は頭の痛い問題です。
最大の理由は、大型マンションのような「スケールメリット（規模によるコストダウン）」が効かないこと。

足場の運搬費や現場管理費などの「固定費」は、建物の大小に関わらず一定額かかるため、
戸数が少ないほど、1戸あたりの負担額はどうしても割高になってしまいます。

しかし、諦める必要はありません。小規模だからこそできる「身軽さ」を活かしたコスト削減術が存在します。
この記事では、小規模マンションオーナー様のための、賢く費用を抑えるための具体的な戦略を解説します。

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なぜ高くなる？小規模マンションが抱える「構造的な弱点」

対策を立てる前に、まずは敵を知りましょう。なぜ小規模マンションの修繕費は高くなるのでしょうか。

① 「共通仮設費」の負担が重い

工事現場には、現場事務所、仮設トイレ、資材置き場、職人の駐車場などが必要です。
これらにかかる費用（共通仮設費）は、100戸のマンションでも10戸のマンションでも、そこまで大きく変わりません。
この固定費を少ない人数（戸数）で割るため、どうしても1人あたりの単価が跳ね上がります。

② 管理会社のマージンが重くのしかかる

多くの管理組合は、管理会社に大規模修繕を依頼します。
すると、管理会社は下請けの施工会社に丸投げし、20%〜30%程度の中間マージンを乗せて請求します。
元々の工事単価が割高な上に、さらにマージンが乗ることで、予算オーバーが確定的になります。

削減術1：最強の切り札「専門工事会社への直接発注」

小規模マンションがコストを削減するための、最も効果的かつ現実的な方法。
それは「管理会社を通さず、施工会社に直接発注する」ことです。

「管理会社を通さないと、品質管理が心配…」という声もありますが、
信頼できる施工店を選び、しっかりとした「工事完了報告書」や「保証書」を出してもらえば問題ありません。
小規模だからこそ、フットワークの軽い地元の専門業者をパートナーにするのが正解です。

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削減術2：足場代を使い倒す「セット工事」と「仕様の見直し」

修繕費の大きなウェイトを占める「足場代」。これを一度で済ませることが鉄則です。

関連工事はすべて「同時」に行う

「予算がないから、今回は外壁塗装だけ。屋根とシーリングは3年後…」というのは最悪の選択です。
工事を分けると、その都度「足場代」と「諸経費」がかかり、トータルコストは大幅に増えます。
多少無理をしてでも、足場が必要な工事（外壁、屋根、シーリング、雨樋交換など）は一度にまとめて行いましょう。

過剰な仕様（スペック）を見直す

管理会社の提案する仕様書は、安全マージンを取りすぎて「オーバースペック」になっていることがあります。
例えば、日当たりの悪い北面まで最高級の塗料を使う必要があるでしょうか？
専門業者に相談し、「コストを抑えつつ、必要な耐久性は確保する」現実的なプラン（シリコンとフッ素の使い分けなど）を作成してもらいましょう。

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削減術3：不要な金食い虫を処分する「撤去・減築」

修繕するのではなく、「無くす」ことで維持費を削減する方法です。
小規模マンションで特に負担になりがちなのが「機械式駐車場」と「植栽」です。

機械式駐車場の「平置き化」

利用率が下がっているのに、メンテナンス費用だけがかかり続ける機械式駐車場。
思い切って装置を撤去し、埋め戻して「平置き駐車場」にすることで、将来のメンテナンスコストをゼロにできます。
台数は減りますが、修繕積立金の収支は劇的に改善します。

管理しきれない「植栽」の撤去

手入れが行き届かないで放置されている植栽がある場合には、美観を損ねるだけでなく、虫の発生源にもなります。
大規模修繕の機に伐採・抜根し、防草シートと砂利敷きにする、あるいはコンクリートで舗装して駐輪場にするなど、
「管理コストのかからない外構」へリフォームするのも賢い選択です。

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まとめ：小規模だからこそ「小回り」を活かした修繕を

小規模マンションはスケールメリットが出にくい反面、
「合意形成が早い」「意思決定のスピードが速い」という大きなメリットがあります。

管理会社の決まりきった提案に縛られる必要はありません。
「直接発注」や「仕様の見直し」など、柔軟なアイデアを取り入れやすいのが小規模マンションの強みです。

私たち株式会社ミヤケンは、中間マージンをカットした直接施工で、
小規模マンション様の限られた予算を最大限に活かす修繕プランをご提案します。
「予算が足りない」「どこに頼めばいいか分からない」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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