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「外壁は綺麗なのに、水漏れが起きた…」
「排水管工事、ライニングと交換どっち？」
「そもそも排水管の寿命って何年？」

マンションやアパートの大規模修繕において、外壁塗装と同じくらい重要なのが「給排水管」のメンテナンスです。
外壁と違い、壁や床の中に隠れているため、劣化に気付きにくく、ある日突然「階下への水漏れ」という大惨事を引き起こす厄介な部分です。

排水管の修繕には、管の内側をコーティングする「更生」と、新しい管に取り替える「更新」の2つの方法があります。
どちらを選ぶかで、費用も今後の建物の寿命も大きく変わってきます。

この記事では、排水管工事の2つの工法の違いと、どちらを選ぶべきか迷った際の「分岐点」について分かりやすく解説します。

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外壁とは違う！排水管の寿命と劣化サイン

「外壁塗装を12年周期でやっているから建物は大丈夫」と安心していませんか？
実は、排水管の寿命は外壁のメンテナンスサイクルとは異なります。

築20年〜30年が配管の「限界」

1990年代以前に建てられたマンションでは配管に「亜鉛メッキ鋼管（鉄管）」などが多く使われています。
これらの金属管の寿命は、環境にもよりますが「約20年〜30年」と言われています。
ちょうど2回目の大規模修繕の時期と重なるため、このタイミングでの対策が必須です。

見逃してはいけない劣化サイン

排水の流れが悪い、ゴボゴボと異音がする、水に赤サビが混じるなどの症状が出たら要注意です。
管の内部にサビのコブができ、管が細くなったりピンホール（小さな穴）が開いたりしている証拠です。

費用を抑えて延命「更生（ライニング）」

「更生（ライニング）」とは、既存の古い配管をそのまま残し、
管の内部のサビや汚れを研磨して落とした後、エポキシ樹脂などで内側をコーティングする工法です。

メリット：コストが安く、工期が短い

壁や床を壊して配管を取り出す必要がないため、解体・復旧の費用がかかりません。
そのため、「更新（交換）」と比べて費用を半分程度に抑えることができ、入居者の生活への影響（断水時間など）も最小限で済みます。

デメリット：あくまで「延命措置」

新品になるわけではなく、配管の寿命を10年〜15年ほど延ばす措置です。
また、すでに配管に穴が開いている場合や、サビが酷すぎて管が細くなりすぎている場合は施工できないことがあります。

「配管工事ってどうやるの？」
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根本から新しく！「更新（交換）」

「更新」は、文字通り古い配管を撤去し、新しい配管（サビに強い塩化ビニル管など）に丸ごと取り替える工法です。

メリット：根本解決で長期的に安心

最新のサビない配管に交換するため、その後の漏水リスクはほぼゼロになります。
建物を今後30年、40年と長く維持していくのであれば、最も確実で安心な方法です。

デメリット：費用が高く、大掛かりな工事に

壁や床を剥がして配管を入れ替えるため、内装の解体と復旧工事がセットになります。
そのため費用が高額になり、各部屋での大掛かりな工事となるため、入居者への負担（騒音や立ち入り）も大きくなります。

更生か更新か？迷った時の「3つの分岐点」

どちらの工法を選ぶかは、以下の3つの基準で判断するのが一般的です。

「配管の交換費用、いくらかかる？」
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まとめ：見えない部分こそプロの診断を

排水管のトラブルは、起きてからでは遅いです。
水漏れによる階下への被害は、修繕費用だけでなく、入居者同士のトラブルや退去に直結します。

築20年を超えた物件をお持ちであれば、外壁の塗り替えと同時に、必ず「配管の内視鏡調査」を行うことをおすすめします。
正確な劣化状態を把握した上で、「更生」か「更新」か、予算に合わせた最適なプランを選びましょう。

私たちミヤケンでは、外壁だけでなく給排水設備の修繕・更新工事も一括してサポートいたします。
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