「1回目と同じように、外壁と防水を直せばいいんでしょ？」
「修繕積立金、1回目の時と同じくらい残ってるから大丈夫」
「まだ使える設備を交換する必要なんてあるの？」

築12年前後で行われる「1回目」の大規模修繕を無事に終え、
さらに干支が一周して迎える「2回目（築24年〜30年頃）」の大規模修繕。

もし、あなたが「1回目と同じ感覚」で計画を進めようとしているなら、それは非常に危険です。
なぜなら、2回目の大規模修繕は、1回目とは「目的」も「対象範囲」も、そして「費用」も全く異なる別物だからです。

最大の違いは、外からは見えない「設備（ライフライン）」の寿命が来ること。
そして、新築時との社会環境の変化による「建物の陳腐化（時代遅れ）」への対策が必要になることです。

この記事では、築24年目以降のマンション・アパートが直面する「2回目の壁」と、
資産価値を維持するために避けては通れない重要ポイントについて解説します。

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1回目とは「目的」が違う。2回目は「再生」の分岐点

1回目と2回目では、工事の「目的」が大きく異なります。

1回目（築12年）：マイナスをゼロに戻す「原状回復」

外壁の汚れ、シーリングのひび割れ、屋上の防水切れなど、
新築時から発生した「初期の劣化」を修復し、新築に近い状態に戻すことが主な目的でした。
基本的には「見た目」と「雨漏り防止」がメインです。

2回目（築24年〜）：ゼロをプラスにする「機能向上」

築25年も経てば、建物だけでなく「社会」も変化しています。
新築当時は最新だった設備も、今では古臭く、使いにくいものになっているでしょう。
単に直すだけでなく、「今の時代のニーズに合わせて機能をアップデート（グレードアップ）」しなければ、
近隣の新築物件に入居者を奪われ、資産価値が暴落するリスクがあります。

費用が膨らむ最大の要因！2回目に襲いかかる「3大設備」の更新

1回目では手をつけなかった、あるいは簡単な点検で済ませた「高額な設備」が、一斉に寿命を迎えます。
これらが修繕積立金を圧迫する最大の要因です。

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「ただ直す」だけでは資産価値が下がる？「グレードアップ」の視点

2回目の修繕時期には、建物はすでに「旧耐震」や「バリアフリー非対応」など、現代の基準から見劣りしている可能性があります。
原状回復だけでなく、以下のような「バリューアップ（改良）」工事を組み込むことが、選ばれる物件であり続けるために必須です。

バリアフリー化（高齢化対応）

住民の高齢化も進んでいます。
エントランスの段差解消（スロープ設置）、階段や廊下への手すり設置、滑りにくい床材（長尺シート）への変更など、
「安全に住み続けられる環境」を整えることは、空室対策にも直結します。

セキュリティ強化（防犯対策）

オートロックがない、防犯カメラが古い、照明が暗い…。これらは古いマンションの典型的な弱点です。
大規模修繕のタイミングで、インターホンのモニター付き化や、センサーライトの導入など、
現代の水準に合わせたセキュリティ強化を行うことが推奨されます。

玄関ドア・サッシの更新（省エネ・断熱）

玄関ドアや窓サッシは共用部ですが、専有部（室内）の快適性に直結します。
動きが悪くなったドアや、断熱性の低い窓をカバー工法で新しくすることで、
見た目の印象を一新し、断熱性・防音性を高めることができます。

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「修繕積立金が足りない！」2回目に起こりやすい資金問題と対策

設備の更新やグレードアップが必要になる分、2回目の大規模修繕の費用は、1回目よりも確実に高額になります。
しかし、新築時に設定された修繕積立金は、こうした物価上昇や設備更新を十分に織り込んでいないケースがほとんどです。

対策1：優先順位の明確化（トリアージ）

「あれもこれも」は予算的に不可能です。
「今すぐやらないと建物が危険なもの（雨漏り・配管）」と、
「数年先送りしても良いもの（美観・グレードアップ）」を明確に分ける必要があります。
そのためには、専門家による客観的な「建物診断」が不可欠です。

対策2：補助金・助成金の活用

バリアフリー化、省エネ化（断熱改修・LED化）、耐震補強などには、国や自治体から補助金が出る場合があります。
これらを上手く活用することで、自己負担を抑えつつグレードアップを実現できます。

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まとめ：2回目は「建物の寿命」を決める重要な決断の時

2回目の大規模修繕は、単なるメンテナンスの繰り返しではありません。
今後さらに20年、30年と建物を使い続けるための「再生（リボーン）」のタイミングです。

ここで適切な判断（設備の更新や機能向上）を行えば、建物は寿命を延ばし、資産価値を維持できます。
逆に、費用をケチって表面的な化粧直しだけで済ませれば、内部の老朽化は止まらず、スラム化への道を歩むことになりかねません。

難しい判断が必要になるからこそ、管理会社任せにするのではなく、
セカンドオピニオンとして信頼できる施工会社（専門家）の意見を聞くことが重要です。

私たち株式会社ミヤケンは、建物の診断から資金計画、そして未来を見据えた修繕プランの提案まで、
オーナー様・管理組合様の悩みに寄り添ってサポートいたします。
2回目の大規模修繕でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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