築20年以上の物件
修繕して保有し続けるか
売却するか
どっちが儲かる？
オーナー様のお困りごとに！
プロとして徹底解説！
- 修繕したい
けど
持ち続ける？ - 地価が上がっているので
売却する？
〜オーナー様の今後のために〜
シミュレーションをしっかり行い
考えましょう！
売却せずに修 繕する
- 修繕のメリット
- ・入居率の上昇が期待できる
・約20年であれば大規模修繕すれば入居率は確保できる
・継続して不労所得を獲得できる
- 修繕のデメリット
- ・多額の修繕費用が必要となる
・出口戦略がわからないのでダラダラ持ち続ける
・修繕した年の収支が悪くなる
外壁塗装や屋上防水などの
修繕費用を知るために…
修繕せずに売 却する
- 売却のメリット
- ・今なら多くの売却益が期待できる
・他の物件に資金を費やせる
・賃貸経営の負担が軽くなる
- 売却のデメリット
-
・修繕費用分の価格交渉をされやすい
・不労所得が減少する
・繰り上げ返済に費用がかかる
売却益がいくら出るのかを
知るために…
修繕or売却
投資効果を比較する
01
収支シミュレーションをした場合
- 物件情報
- 埼玉県／1棟アパート
- 構 造
- 埼鉄骨造 3階建て
- 総戸数
- 10戸
- 築年数
- 築20年
- 建物面積
- 230㎡
- 年間満室想定収入
- 1,200万円
売 却
利回り10%ですぐに
利回り10%ですぐに
売却した場合の収支
- 売却価格
- ：9,800万円
- 購入時の価格
※5年前に利回り12%で購入 - ：8,000万円
- 売却時の諸費用
※仲介手数料、登記費用など - ：500万円
売却して得られる利益
9,800万円−8,000万円−500万円
= 売却利益 1,300万円
※税金の計算は含まない
判断 point 01
売却して得られる1,300万円の利益は修繕して保有した場合、
何年で回収できるのか？
修 繕
500万円の費用で
500万円の費用で
大規模修繕した場合の収支
- 年間家賃収入
1,200万円×90%=1,080万円
※空室率10%の場合
- 年間ローン支払額
- ：400万円
- 外壁塗装
- ：400万円
- 屋上防水
- ：100万円
※税金の計算は含まない
収支シミュレーション
| 修繕後 | 年間CF | CF合計 |
|---|---|---|
| 1年目 | 150万円 | 150万円 |
年間CFから500万円の修繕費用を差し引く
| 2年目 | 450万円 | 600万円 |
| 3年目 | 450万円 | 1,050万円 |
| 4年目 | 450万円 | 1,600万円 |
大規模修繕せずに売却した場合の
利益分（1,300万円）を回収
| 5年目 | 450万円 | 2,050万円 |
売却するよりも多くの利益を獲得
| 6年目 | 450万円 | 2,600万円 |
シミュレーションの結果
3年以内に売却するなら、
今売った方が得！
4年以上売却しないなら、
修繕して保有した方が得！
02
今後の賃貸需要や保有リスクを考えた場合
修繕か売却かを見極める
10項目のチェックリスト
- 01.
- 空室が目立ち、広告宣伝費をかけないと
入居が決まらない
- 02.
- 家賃を5%以上下げないと
入居者が決まらない
- 03.
- 築年数が古くなり入居が付かなくなって
80%を切っている
- 04.
- 敷金・礼金がとれなくなった
- 05.
- 3年以内に給湯器の交換が必要な部屋が
半数以上ある
- 06.
- 徒歩10分圏内に新築現場や空地が
3箇所以上ある
- 07.
- 徒歩15分圏内にある大学や工場が
閉鎖する
- 08.
- 最寄り駅の年間乗降数が
前年比10%減少した
- 09.
- 建物に対しての長期保有が面倒になり
放置している
- 10.
- 相続のことを考えて、
複数の相続人がいて大変である
判断 point 02
自分だけでなく
家族のことも考えて、
賃貸経営ができるのか？
- 上記チェックリストの
うち、あてはまるのが
3つ以内なら
修繕 - 上記チェックリストの
うち、あてはまるのが
4つ以上なら
売却
正確な修繕費用と売却価格を両方把握して
あなたにとって最適な出口戦略を練ることが
マンション・アパートの未来と
家族の未来を明るくする秘訣
となります！
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