「来期の理事長、誰もやってくれない…」
「くじ引きで決まった理事が、高齢で機能していない」
「修繕の話を進めたいのに、理事会が開かれない」

多くのマンション管理組合が直面している深刻な問題、それが「理事のなり手不足」です。
住民の高齢化や、賃貸化による不在オーナーの増加により、従来の「住民による輪番制（持ち回り）」での管理運営が限界を迎えているケースが増えています。

そこで今、国（国土交通省）も推奨し、注目を集めているのが、「第三者管理者方式」という新しい管理の仕組みです。

これは、住民が無理をして理事になるのではなく、プロ（専門家）に管理を任せるスタイルです。
しかし、この方式には「楽になる」というメリットの裏に、大規模修繕の費用が高騰しかねない「利益相反」のリスクも潜んでいます。

この記事では、第三者管理者方式の基礎知識から、導入のメリット・デメリット、
そして「管理会社に搾取されない」ための防衛策まで、分かりやすく解説します。

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そもそも「第三者管理者方式」とは？従来の管理となにが違う？

一言で言えば、「理事会を廃止し、プロ（第三者）をトップ（管理者）に据える」仕組みです。

従来の方式（理事会方式）

区分所有者（住民）の中から「理事」を選出し、「理事会」を結成します。
理事長が「管理者」となり、管理会社への指示や修繕の意思決定を行います。
あくまで「自分たちのことは自分たちで決める（区分所有者の自治）」が原則です。

新しい形（第三者管理者方式）

住民から理事を選出せず、外部の専門家（マンション管理士や管理会社）が「管理者」に就任します。
理事会は設置されず、管理者が強い権限を持って業務を執行します。
つまり、「管理運営のプロへのアウトソーシング（外部委託）」です。

なぜ今増えている？住民を救う「3つのメリット」

国土交通省の調査でも、導入を検討するマンションが増加しています。
その背景には、住民側の切実な事情があります。

メリット1：「役員のなり手不足」の解消

これが最大の理由です。高齢化で役員が務まらない、共働きで時間がない、賃貸に出していてオーナーが住んでいない…。
第三者に任せることで、「来年は誰がやるんだ」という押し付け合いやストレスから解放されます。

メリット2：意思決定のスピードアップ

理事会方式では、月に一度集まり、素人同士で議論するため、結論が出るまでに時間がかかります。
プロが管理者になれば、緊急時の修繕対応や、法改正への対応などをスピーディかつ的確に判断・実行できます。

メリット3：プロによる適切な維持管理

建築や法律の知識がない理事が大規模修繕を進めるのは大変な負担です。
専門家が主導することで、長期修繕計画の見直しや、複雑な工事の手配をスムーズに進めることができます。

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【要注意】最大のデメリットは「利益相反（お手盛り発注）」のリスク

「全てお任せ」は楽ですが、そこには大きな落とし穴があります。
特に、「管理会社が管理者になるパターン」では、「利益相反（りえきそうはん）」が懸念されます。

自分で発注して、自分で受注する？

管理会社が「管理者（発注者）」の立場になると、大規模修繕工事の発注先を決める権限を持ちます。
もし、管理会社が「自社」や「グループ会社」に工事を発注したらどうなるでしょうか？

「相見積もりを取らずに、自社の言い値（高額）で発注する」
「不要な工事まで盛り込んで、修繕積立金を使い切る」

といった「お手盛り」が可能になってしまいます。
住民（区分所有者）は詳細を知らされないまま、修繕積立金がどんどん減っていく…という事態になりかねません。

住民の「無関心」が加速する

「任せきり」に慣れてしまうと、住民のマンション管理への関心がさらに薄れます。
いざ管理会社が「積立金が足りないので2倍に値上げします」と言ってきた時に、
誰も内容をチェックできず、言われるがままになる恐れがあります。

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失敗しないために！「第三者管理」でもオーナーが守るべき3つの防衛策

第三者管理者方式を導入する場合でも、決して「丸投げ」にしてはいけません。
大切な資産を守るために、以下の3つの仕組みを導入・維持することが不可欠です。

対策1：「監事（監査役）」だけは住民から出す

理事会はなくなっても、管理者の業務をチェックする「監事」というポストは残ります。
この監事まで外部に任せてしまうと、チェック機能が働きません。
せめて監事だけは住民が担当し、管理会社のお金の使い道を監視する体制を残しましょう。

対策2：大規模修繕の「発注先選定」は総会決議にする

日常の小修繕は管理者に任せても、数千万円が動く「大規模修繕工事」の業者選定だけは、
管理者の独断（一任）とせず、必ず「総会での決議事項」とするよう規約を定めます。
これにより、住民が相見積もりの内容を確認する機会を確保できます。

対策3：専門業者からの「セカンドオピニオン」を取る

管理会社（管理者）から「ここが劣化しているから、この金額で工事します」と言われても、
それが適正かどうか判断できません。
そんな時は、利害関係のない外部の施工専門業者に「建物診断」と「見積もり」を依頼しましょう。
「その工事はまだ不要です」「もっと安くできます」といった、プロの意見を聞くことが最強の防衛策です。

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まとめ：管理方式が変わっても「工事の透明性」だけは手放さない

「第三者管理者方式」は、なり手不足に悩む管理組合にとって有効な解決策の一つです。
しかし、それは「全てを盲目的に任せる」ことと同義ではありません。

特に大規模修繕のような大きなお金が動く場面では、
「管理する人（管理会社）」と「工事する人（施工会社）」を分けることが、
品質を保ち、適正価格を守るための鉄則です。

私たち株式会社ミヤケンは、管理業務は行いませんが、
大規模修繕のプロフェッショナルとして、管理会社とは異なる「第三者の視点」で、
適正な診断と見積もりをご提供します。

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そんな時は、ぜひ一度ご相談ください。あなたのマンションの利益を守るためのパートナーになります。

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