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外壁・屋上・配管…どこから直す？部位別優先度の決め方解説！

マンションの大規模修繕では、「どの部分から優先的に直すべきか？」

という判断に頭を悩ませる管理組合が少なくありません。

外壁、屋上、給排水管、バルコニー、防水層…どれも劣化が進めば住環境や資産価値に影響を及ぼします。

本記事では、部位ごとの修繕の特徴と優先順位の考え方をわかりやすく解説します。

 

1. 修繕の優先度を決める3つの基本視点

 

① 建物の寿命・安全性に関わるか？

最優先すべきは「建物の構造や住人の安全」に直接影響する部位です。

雨漏りやコンクリートの剥落などは、早急に対処しなければ被害が拡大します。

 

② 劣化の進行速度と範囲

配管や防水層などは劣化が進むと一気に被害範囲が広がります。

早めの対応が費用対効果の面でも有利です。

 

③ 居住性への影響度

音や臭い、漏水、見た目の汚れなど、住民の不満が出やすい箇所も重要です。

早めの対応で管理体制への信頼性にもつながります。

 

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2. 部位別 修繕の特徴と優先度

 

★屋上防水｜最優先（建物全体を守る）

 

屋上の防水層は、建物内部への雨水浸入を防ぐ重要な役割を果たします。

劣化すると、梁や壁の内部まで浸水し、建物の躯体に深刻なダメージを与えるリスクがあります。

劣化サイン：ひび割れ、膨れ、水たまり

目安周期：10〜15年

修繕方法：シート防水／ウレタン塗膜防水など

 

★外壁｜優先度 高（美観と安全性の両立）

 

外壁はひび割れ（クラック）やタイルの浮き・剥がれがあると、落下事故や雨漏りの原因になります。

また外観の印象は資産価値にも影響します。

劣化サイン：クラック、エフロレッセンス（白い粉）、チョーキング現象

目安周期：12〜15年

修繕方法：タイル貼り替え、目地補修、高圧洗浄＋塗装

 

★給排水管｜優先度 中〜高（劣化が見えにくい）

 

見えない部分にあるため見過ごされがちですが、

劣化が進行すると漏水や詰まりが一気に発生し、対応に多額の費用がかかります。

劣化サイン：異音、漏水、配管のサビ

目安周期：25〜30年（材質により異なる）

修繕方法：更生工法／取り替え工法

 

★バルコニー床・共用廊下｜優先度 中

 

直接的な構造被害は少ないものの、滑りやすさ・ひび割れ・雨漏りなど居住者の満足度に影響します。

劣化サイン：ひび、排水不良、防水層の剥がれ

修繕方法：トップコート塗布／防滑シート張替え

 

★鉄部塗装・建具類｜優先度 低〜中

ドア、手すり、階段などの鉄部はサビにより腐食し、耐久性や見た目に影響を与えます。

緊急性は低いものの計画的に対応が必要です。

劣化サイン：サビ、塗膜の浮き・剥離

修繕方法：ケレン・サビ止め塗装

 

3. 診断を基に優先順位を可視化しよう

 

専門家による現地診断や、長期修繕計画に基づく調査を実施することで、

各部位の劣化状況と残存耐用年数が可視化されます。

POINT！

・調査結果を図表で一覧化する

・コスト比較を事前に行う

・全体のバランスを考慮し分割実施も検討

 

4. 住民説明の際に押さえておくべき伝え方

 

修繕の優先度は理事会だけで決めるのではなく、住民への説明と合意形成が重要です。

・なぜこの部位を先にやるのか？（劣化状況＋コストの裏付け）

・今回やらない部分は次回にどう組み込むのか？

・資産価値や安全性への影響の明確化

 

5. まとめ：戦略的な優先順位で失敗しない大規模修繕を

「すべてを一度に直す」ことが理想的に見えても、現実的には予算や工期の制約があります。

だからこそ、修繕の優先順位を見極めて、必要な部位から確実に実施することが成功のカギです。

ミヤケンでは事前の診断と住民との対話を大切にしています。

建物の寿命を延ばし、資産価値を守る修繕を進めていきましょう。

 

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