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「こんなはずじゃなかった…」
「費用が予算を大幅に超えてしまった！」
「入居者からのクレームが鳴りやまない…」

アパート・マンション経営における最大級のイベント「大規模修繕」。
建物の資産価値を維持し、将来の収益性を守るために必要不可欠な「未来への投資」です。

しかし、数千万円もの高額な費用がかかるにもかかわらず、そのプロセスには数多くの「落とし穴」が潜んでいます。
「知識不足」や「準備不足」、そして「業者への丸投げ」が原因で、深刻なトラブルに発展するケースが後を絶ちません。

費用、品質、入居者対応…。これらのトラブルは、「知っている」か「知らない」かだけで、その多くが回避可能です。
この記事では、過去の多くの失敗事例から学ぶ「大規模修繕でよくあるトラブル事例ワースト5」をランキング形式で紹介し、
オーナー様や管理組合様が「今すぐ実践できる具体的な回避策」を、専門家の視点から徹底的に解説します。

大規模修繕の「施工の流れ」を見てみる

【ワースト5】「入居者・近隣」との関係悪化！騒音・臭い・挨拶トラブル

建物のオーナー様や管理組合様が直接矢面に立たされ、最も精神を消耗するのが「入居者・近隣」からのクレームです。

なぜ起きるか？

このトラブルの根本原因は、ほぼ100%、「コミュニケーション不足」と「施工会社の教育不足」です。
入居者は「工事に協力する義務」よりも「快適に暮らす権利」を主張します。
工事の必要性を理解していても、「聞いてない」「対応が悪い」という不信感が一度生まれると、
小さな不満が大きなクレームへと発展します。

今すぐ実践できる回避策

• 「やりすぎ」なほどの事前告知を徹底する
  「貼ったはず」「配ったはず」は通用しません。「半年前（計画）」「1ヶ月前（説明会）」「1週間前（工程表）」「前日（詳細）」と、
  段階的かつ具体的に告知します。特に「騒音・臭い」が発生する日時は、時間帯まで明記することが不可欠です。
• 業者選定時に「入居者対応」を審査する
  見積もり依頼時、「入居者向けお知らせ文のサンプル」や「過去のクレーム対応事例」「作業員のマナー教育マニュアル」の提出を求めましょう。
  これらを明確に提示できない業者は危険です。
• 「専用相談窓口」を設置する
  オーナー様や管理会社が窓口になるとパンクしてしまいます。
  施工会社の「現場責任者」に直接つながるホットライン（電話番号）を入居者に明示し、一次対応を任せる体制を契約に盛り込みます。

【ワースト4】「聞いてない！」追加工事の連続で費用が大幅オーバー

資金計画を根底から覆す、最も経済的なダメージが大きいトラブルです。

なぜ起きるか？

原因は2つ。1つは、契約を取りたいがために意図的に必要な工事項目（特に下地補修費）を抜いた「格安見積もり」を提示する悪質な業者の存在。

もう1つは、そもそも契約前の「建物診断」が杜撰（ずさん）であること。
診断の精度が低ければ、工事範囲の想定が甘くなり、いざ足場を組んでみたら「想定外」の劣化が大量に見つかる、という事態に陥ります。

今すぐ実践できる回避策

• 「建物診断」の質にこだわる
  すべての土台は「正確な現状把握」です。赤外線カメラやドローン、打診調査など、客観的なデータに基づいた詳細な「建物診断報告書」を提出できる業者を選びましょう。
  これが追加工事を減らす最大の防御策です。
• 見積書の「詳細さ」を比較する
  「〇〇工事 一式」という見積もりは論外です。「（塗料名）〇〇㎡ × 単価 ＝ 〇〇円」「ひび割れ補修 〇〇m × 単価 ＝ 〇〇円」のように、
  数量と単価が明確な「詳細見積書」を提出させ、各社の項目を比較します。
• 「予備費」を最初から予算に組み込む
  どれだけ精密に診断しても、「想定外」は起こり得ます。
  必ず総工費の10～15%は「予備費」として確保し、不測の事態に備えておくのが賢明な資金計画です。

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【ワースト3】「安かろう悪かろう」…数年後に発覚する施工不良（手抜き工事）

工事直後はキレイに見えても、数年後に問題が発覚する、最も悪質なトラブルです。

なぜ起きるか？

ワースト4の「格安見積もり」とも連動します。安すぎる金額で受注した業者は、どこかで利益を出さなければなりません。
その標的になるのが、オーナー様から「見えない部分」です。

塗装の仕上がりを左右する「高圧洗浄」や「下地補修（ケレン、ひび割れ補修）」の手間を省いたり、
塗料の「塗布量」や「乾燥時間」を守らなかったり…。
これらは工事完了時には隠れてしまうため、手抜きが非常に発生しやすいのです。

今すぐ実践できる回避策

• 「工事中の写真報告書」の提出を義務化する
  「手抜きをさせない」最も効果的な方法です。
  契約書に「工程ごと（洗浄後、下地補修後、下塗り後、中塗り後…）の写真報告書」の提出を盛り込みます。
  使用する塗料（一斗缶）の写真も必須です。
• 「自社施工」の業者を選ぶ
  契約だけ取り、実際の工事は下請けに丸投げする「営業会社」は、
  中間マージンが発生する分、現場の予算が圧迫され手抜きが起こりがちです。
  自社の職人・施工管理者が責任を持って施工する「自社施工」の会社かを見極めましょう。
• 「保証」と「定期点検」の体制を確認する
  「最長10年保証」という言葉だけでなく、「何を」保証するのか（雨漏り？塗膜の剥離？）、
  そして「1年後、3年後、5年後の定期点検」がサービスに含まれているかを確認します。
  「やりっぱなし」にしない誠実な業者かどうかの見極めポイントです。

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【ワースト2】「まさかウチが…」火災保険・補助金のもらい忘れ

これは「損をした」というより、「得できたはずの利益を逃した」というトラブルです。
知っているか知らないかで、数十万～数百万円の差が生まれます。

なぜ起きるか？

最大の原因は、オーナー様・管理組合様の「情報不足」です。
補助金・助成金は、国や自治体が「省エネ改修（遮熱塗装、断熱改修）」や「耐震化」などを推進するために設けていますが、
申請しなければ絶対にもらえません。

また、「火災保険」は火事のためだけ、と誤解されがちですが、
「風災（台風）」「雪災」「雹災（ひょうさい）」など自然災害による破損の修繕にも適用されるケースが多いことを知らない方が非常に多いです。

今すぐ実践できる回避策

• 「（自治体名） 住宅改修 補助金」で検索する
  まずはご自身の物件がある市区町村のホームページを必ず確認しましょう。申請期間や予算枠が決まっているため、「業者と契約する前」に動くのが鉄則です。
• 「建物診断」時に「災害の痕跡」も診てもらう
  業者に建物診断を依頼する際、「経年劣化だけでなく、台風や雪害で破損した可能性のある箇所はありませんか？」と一言加えましょう。
  プロの目で「災害による破損」と認定されれば、保険適用の可能性が格段に上がります。
• 「申請サポート実績」のある業者を選ぶ
  これらの申請は書類作成が非常に煩雑です。業者選定の際、「補助金・保険の申請サポート実績」が豊富かどうかも、重要な判断基準にしましょう。

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【ワースト1】「誰も責任を取らない…」管理会社・コンサル・施工会社の連携不足

これまでのトラブル全ての温床とも言える、最も根深く、大規模修繕プロジェクト全体を破綻させる危険があるトラブルです。

なぜ起きるか？

最大の原因は、「オーナー様（管理組合様）の主体性の欠如」、すなわち「丸投げ」にあります。

「専門的なことは分からないから」「面倒だから」と、管理会社やコンサルタントに全てを委ねてしまうと、オーナー様は「お客様」ではなく「カモ」になってしまいます。
各社の「役割分担」と「責任の所在」が曖昧なままプロジェクトが進むと、いざ問題が起きた時に誰も責任を取らないという、最悪の事態を招きます。

今すぐ実践できる回避策

• オーナー（管理組合）が「発注者」であると自覚する
  「丸投げ」は絶対にNGです。管理会社やコンサルは、あくまでオーナー様の「代理人」であり「パートナー」です。
  最終的な決定権と責任は、お金を払う「発注者（オーナー様）」にあると強く自覚してください。
• 「役割分担」を契約前に明確化する
  「管理会社（全体の調整・窓口）」「コンサル（設計監理、品質チェック）」「施工会社（施工、安全管理、入居者対応）」など、
  誰が何に責任を持つのかを書面で明確にし、関係者全員で共有します。
• 「定例会議」の場を設け、議事録を残す
  工事中は、オーナー様（理事会）、管理会社、施工会社（、コンサル）の三者（四者）が参加する「定例会議」（週1回など）を必ず実施します。
  進捗、課題、変更点を「全員のいる場」で決定し、「議事録」として証拠に残すことで、「言った・言わない」のトラブルを防ぎます。

まとめ：トラブルの根源は「準備不足」と「丸投げ」主体的な関与で成功に導く

大規模修繕のよくあるトラブル、ワースト5を見てきました。
これらのトラブルは、一見バラバラに見えますが、その根源は共通しています。

それは、「事前の準備不足（診断・計画）」、「知識不足（情報収集）」、そして「業者への丸投げ（主体性の欠如）」です。

逆に言えば、これらの回避策を一つひとつ実践することで、失敗の確率は劇的に下げることができます。

大規模修繕は、オーナー様にとって「面倒なコスト（経費）」ではなく、ご自身の資産価値と未来の収益性を高めるための「戦略的な投資」です。

投資である以上、オーナー様ご自身が主体的に関与し、信頼できるパートナー（施工会社）と二人三脚で進めることが、成功への唯一の道です。

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