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「新築時に作られた長期修繕計画、そのまま放置していませんか？」
「修繕積立金、本当に今の金額で足りるんだろうか…」
「10年前の工事単価が、今の物価高で通用するわけがない…」

アパート・マンション経営の「羅針盤」とも言える、「長期修繕計画」。
しかし、多くのオーナー様や管理組合様が、「一度作れば終わり」の“お守り”のように扱い、
ファイルに綴じたまま見直していない、という危険な現実に陥っています。

新築時に「売りやすさ」を優先して安く設定された修繕積立金。
10年前の物価を前提にした、甘すぎる工事費の想定。

これらを放置した結果、いざ大規模修繕という「Xデー」を迎えた時、数千万円単位の「積立金不足」が発覚。
「一時金（1戸あたり数十万円）の徴収」や「修繕ローンの借り入れ」、「積立金の大幅値上げ」といった、
住民（組合員）との深刻な合意形成トラブルに発展するケースが後を絶ちません。

この記事では、10年後、20年後も安心なマンション経営（資産価値維持）を実現するために、
なぜ今「長期修繕計画」の見直しが必須なのか、そしてオーナー様（理事様）が「何を」「どう」チェックすべきか、その必須項目を徹底的に解説します！

「ウチの計画、このままで大丈夫？」
まずは基本の「流れ」を知ることから

大規模修繕の「施工の流れ」を見てみる

なぜ今、計画の見直しが「必須」なのか？放置する3つの大リスク

「長期修繕計画」は、最低でも5年ごとに見直すことが国土交通省のガイドラインでも推奨されています。
なぜなら、10年前、20年前に作られた「計画」と「現実」には、必ず大きな“ズレ”が生じるからです。

【必須チェック1】「計画期間」は30年以上か？「積立方式」は破綻しないか？

では、具体的に計画書のどこをチェックすべきか。まずは「大枠」です。

チェック1：「計画期間」が25年で終わっていないか？

古い計画書に多いのが「25年間」の計画です。一見、十分に見えますが、これには致命的な欠陥があります。
大規模修繕で最も費用がかさむ「2大巨頭」、「給排水管の更新」と「エレベーターの交換」は、一般的に築30年目前後にやってきます。
25年計画では、この「数千万円クラス」の巨額支出が計画の“外”にあるため、
いざ30年目になった時に「そんなお金は聞いてない！」とパニックになるのです。

【対策】国土交通省が推奨する「30年以上」の計画に今すぐ見直し、給排水管やエレベーターの更新費用を必ず盛り込んでください。

チェック2：「段階増額積立方式」になっていないか？

修繕積立金の集め方には、大きく2種類あります。

• ① 均等積立方式：
  30年間で必要な総額を割り、毎月ずっと「一定額」を積み立てる、最もシンプルで公平な方式。
• ② 段階増額積立方式：
  新築時は安く、5年ごと、10年ごとなど、段階的に「値上げ」していく方式。（新築分譲時がほぼコレ）

問題は「②」です。新築時は月額5,000円でも、20年後には月額30,000円に値上げする計画…
しかし、その値上げのタイミングで、住民の合意（総会決議）が得られず、計画が破綻するケースが多発しています。

【対策】将来のトラブルを避けるため、「均等積立方式」へ移行することを前提に、
今からいくら必要なのかをシミュレーションし直す必要があります。

「初めての大規模修繕で不安…」
まずは基本知識をチェック！

「初めての方へ」ガイドページ

【必須チェック2】「工事項目」と「工事単価」は”今”の現実に合っているか？

計画書の中身、「工事メニュー」と「価格」のチェックです。ここが最もズレやすいポイントです。

チェック3：「見落とされがちな項目」は入っているか？

「外壁塗装」と「屋上防水」は、誰でも知っています。
しかし、それ以外の「地味だが高額」な項目が漏れていませんか？

• シーリング工事： 塗装（12年）より先に劣化（7～10年）することが多い。塗装と別周期で計上されているか？
• 機械式駐車場： メンテナンス費用が莫大にかかる「金食い虫」。その塗装やパレット交換費用が計上されているか？
• 共用部の設備： オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、インターホンなど、将来の「交換・更新」費用。

これらの項目が漏れていると、いざ交換時期になった際に「そんな金はない」と、積立金不足に陥ります。

チェック4：「工事単価」は10年前のままではないか？

これが「リスク1」のインフレ問題です。
10年前に「平米あたり2,500円」で計上していた塗装工事が、
現在の資材高騰・人件費高騰で「平米あたり3,500円」になっているかもしれません。

【対策】今の計画書を、信頼できる施工会社（専門家）に見せ、
「“現在の相場”で見積もり直した場合、総額はいくらになるか」を「再シミュレーション（見直し）」してもらうことが不可欠です。

「ウチの計画書、現実的なの？」
現在の相場観でシミュレーションします

「見積もりシミュレーション」

計画見直しの「最強の武器」は「建物診断（劣化診断）」

「長期修繕計画書」は、あくまで“カレンダー通り”にいけば、という「机上の空論」にすぎません。
計画書の見直し（アップデート）において、最も強力な武器、
すなわち「現実」を突きつける客観的なデータが、専門家による「建物診断（劣化診断）」です。

計画書では「12年目に外壁塗装」となっていても、実際に建物を診断することで、以下のような「現実」が分かります。

このように、「建物診断」という“カルテ”があるからこそ、
「計画では全部やる予定だったが、診断結果に基づき、今回は本当に必要な工事だけに絞ろう」
「逆に、この部分は放置すると危険だから、計画を前倒しして修繕しよう」
という、メリハリの効いた「現実的な（＝無駄のない）修繕計画」へとアップデートできるのです。

これが、「積立金不足」の不安から解放される、最も科学的かつ確実な方法です。

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まとめ：長期修繕計画は「5年ごとの見直し」で“生きた計画”にする

「長期修繕計画」は、新築時に作って終わり、の“お守り”ではありません。
それは、インフレ、建物の実態、技術革新という「現実」に合わせて、
定期的に見直し（アップデート）してこそ価値がある「“生きた”経営計画書」です。

10年後、20年後に「積立金が足りない！」とパニックに陥らないために、
オーナー様・管理組合様が今すぐやるべきことは、以下のチェックサイクルを回すことです。